건물 매입시 LOI

이번달은 Letter of Intent의 네번째 순서로 커머셜 LOI 의 대표적 4가지 타입중 건물을 매입 대상으로 할 경우의 LOI 를 살펴 보도록 하겠다.

다양한 커머셜 거래의 형태중 필자는 대표적인 4가지 거래의LOI를 언급 하였는데, 그중 건물 매입의 경우 가장 그 범위가 넓어, 다소 특성이 두드러진 부동산의 경우(즉, 공장, 호텔이나 아파트, 농장등) 는 그 골격은 동일하지만 구체적인 매입조건은 더 전문화된 내용이 포함되어야 한다.

사업체 매매의 LOI 와 마찬가지로 3가지 중요한 포인트를 놓치고 진행해서는 안된다. 매매가, Inspection Period, contingency의 해결이 그것이며, 지난호에 언급된 내용을 참고하면 도움이 될 것이다.

일반적으로 상가건물을 일컬을때는 Multi-Tenant Property 을 말하며, 임대 수익이 발생하는 건물이 대부분이다. 반면, 하나의 테넌트가 건물을 차지하고 있는 경우를 Free Standing Property(Building) 이라 하고 이는 건물주가 직접 입주해 있는 경우도 많다. 이를 Owner Occupied Property라고 한다.

상가건물에서 임대수익이 발생된다면 이 임대 수익이 매매가에 반영되어 가격이 정해지는데, 정확한 운영 비용과 임대총액이 결정되어야 LOI 에 기입하는 희망구매가 정해지는 것이다. 대개 셀러가 제시하는 임대수익의 계산은 건물 관리 과정에서 운영 명세서(Operating statement)에 나와 있기 때문에 이를 근거로 빠진 비용항목이 있는지 살펴 보아야한다.

이때 공히 살펴야 할 서류들로는 (1) 세금 보고서, (2) 테넌트 임대료표(Rent Roll), (3) 임대계약서 가 기본적으로 Operating Statement 와 같이 봐야 하는 서류들이다. 이중에 계약서 작성후 Inspection Period 중에 제공 받기로 한 자료라 할지라도 오퍼전에 미리 받을 수 있으면 바이어로서는 그만큼 여유롭게 매매를 진행할 수 있게된다.

이 모든 서류를 근거로 NOI (임대 순수익) 와 CAP rate(Capitalization Rate) 가 정해지면 비로소 셀러의 제시가격에 대응하는 바이어의 희망가격이 산출된다. 이 단계에서는 전문 상업용 부동산 에이젼트로 부터의 도움을 받기를 권한다. CAP Rate 의 적용은 매우 다양한 요소를 고려해야 하고 향후 그 지역 상권의 가치까지 예측해야 하는 단순치 않은 작업이다.

아직 타주에 비해 좋은 수익율을 보이는 텍사스 이지만 경기 상황에 가장 민감하게 변동하는 CAP 은 불과 10년전 서브프라임 모기지 붕괴를 경험한 필자로서는 보수적인 CAP 적용을 권할수 밖에 없다.

임대료가 높은 플레노 지역등의 CAP rate 는 이미 6.00 % 대에 들어섰다. 만일 7.5%-8.00% 대 CAP 의 건물을 발견했다면 자료분석과 인스펙션을 철저히 한 후 과감히 도전하길 권한다.

다음 사항인 Inspection Period 는 비즈니스 매매의 경우보다 기간을 다소 길게 잡아야 한다. 30일의 inspection 기간을 보통으로 잡았을때, 세탁소나 주유소등 화학 물질을 다루는 건물을 매입할때는 45일 이상 잡도록 한다. 환경보고서 작성을 위한 추가 기간을 은행에서 요구할 경우에 대비해 넉넉한 Inspection 기간을 제시하도록 한다.

이 기간 동안은 신속한 진행과 전문적인 도움이 필수이다. 물론 이는 비용을 발생시키며, 때로는 변호사나 회계사등에게 별도의 비용을 지불해야 할 경우도 있다. 빌딩 검사를 위한 Building inspection 역시 주택과는 달리 엄청난 수리비나 리모델링 비용을 감당해야 할 경우도 발생한다.

전문 투자자와 초짜(?)투자자의 차이는 여기서 나타나며, 나름대로의 분석 기준이 생길 정도가 되면 별도 비용을 절약할 수도 있다. 숫자에 관한 조사는 눈으로 보이지만, 건물을 인스펙션할때 안 보이는 것들도 많다. 전기, 지붕, 하수 시설등은 먼저 지난 과거의 수리 기록을 살펴보는것이 이 기간에 할 일이다. 수리 기록은 없고 Operating statement 상에 액수만 적힌 경우 그 돈이 어떻게 사용되었는지를 셀러에게 물어 보아야 한다.

이외에도 반드시 확인해야할 몇몇 사항들로는 (1) 재산세 조정신청이 있었는지, 그리고 그 수수료가 operating statement 에 어떤 명목으로 나와 있는지, (2) 보험 클레임중이거나 그 비용등의 산출이 제대로 적용 되었는지, 클레임으로 인한 향후 보험료 인상 가능성은 없는지, (3) 전문 Property Manager 를 계속 고용하고자 할 경우 매년 말 NNN 에 대한 통보와 새로 산출한 NNN 액수의 적용이 올바로 되었는지, (4) TxDOT (www.Txdot.com) 의 기록을 살펴보아 인근 지역 도로망 변경이나 공사계획이 있는지 등을 확인해야 한다.