LOI 작성 체크 리스트 #1
지난달 Part 1 에서는 LOI 가 부동산 거래를 성사시키는데 가장 중요한 출발 단계로서 바이어와 셀러간의‘밀당 게임’과 같다는 설명을 해드렸다. 이번달 Part 2 에서는 실제 커머셜 부동산 거래에서 사용되는 LOI 의 대표적 네 가지 타입과 각각의 오퍼내용 중 간과하면 안되는 중요한 요소를 언급하고자 한다.
임대 LOI
커머셜 임대에도 사무실, 소매점, 창고, 그라운드 리스 등 LOI 의 접근 방법은 용도에 따라 매우 다를 수 밖에 없다. 가장 일반적인 가게(소매점) 리스에 필요한 LOI 의 예를 들어보자. 대개의 경우, 건물을 관리하는 관리회사만 아는 상태에서 LOI 를 작성하는데 필자가 조언하는 중요한 사항 중에 하나는 반드시 건물주의 이름을 찾아서 LOI 에 기입하라는 것이다. Non-Binding Letter 로서 법적 효력은 없다해도 LOI 의 내용이 반드시 건물주에게 전달되도록 확인하는 절차로서 빠뜨리지 말아야할 사항이다.
임대 LOI 의 3대 주인공은 렌트비, Free Rent, TI 이다.
먼저 렌트비는 기본 임대료(Base Rent) 를 기입할지 총 임대료(Gross Rent) 를 기입할지를 정해야 한다. 텍사스 대부분의 커머셜 빌딩은 NNN 빌딩이라 보면 된다. 즉, 건물에서 발생하는 재산세, 보험, 관리 유지비(이상 NNN) 의 세 요소가 세입자에 의해 지불되는 빌딩이 대부분인 것이다. 따라서 LOI 에는 희망 Base Rent 만 적으면 된다. 리스 기간 내내 같은 임대료를 제공 받은일은 요즘 그리 흔하지 않다. 해마다 인상하는 조건을 제시 받거나 몇년마다 주기적으로 인상되는 조건으로 계약하는 경우가 많다. 그런다 하더라도 건물주에게는 3년이나 5년의 총 기간동안 같은 렌트 액수를 제시하기 바란다. 이를 Flat Rate 라고 하는데 건물주에 따라서는 렌트액을 협상하기 보다 free rent 나 TI 액수를 줄이기 원하는 경우도 있으므로 이 3대 주인공 중 어느것이 진짜 주인공 역할을 할지‘밀당’결과에 따라 달라지게 마련이다.
다음은 Free Rent 의 요구이다.
물론 Free Rent 기간이 길면 길수록 테넌트에게 유리하나 합리적인 이유와 근거를 바탕으로 한 요구일수록 받아 들여질 확률은 높아진다. 용도 변경에 걸리는 기간이 추가로 발생할 경우라든지, 실내 공사에 필요한 기간이 별도로 필요하다든지, 주류 면허 등 각종 관공서 허가시 소요되는 기간이 영업 개시전에 상당기간 필요한 경우 등 구체적인 가능성을 LOI 에 적어 Free Rent 의 최대치를 얻어내는것 이 관건이다.
실제 신축 건물이 제 기능을 하기 위해서는 shell Condition(기본 골조와 외벽만 있는 상태)에 전기, 하수, 냉난방등의 설비가 더해지는데 이는 결국 건물의 가치를 높이고 건물로서의 제 기능을 하도록 하는 작업이므로 전적으로 건물주의 비용으로 이루어 져야 하는것이 맞다.
그 다음으로 TI (Tenant Improvement) Allowance 이다.
이는 테넌트가 입주전 필요한 실내공사 비용을 건물주로 부터 일부를 받아내는 조건을 말한다. 신축 건물인 경우 실제로 내부의 입주 조건을 살펴보지 않고 덥썩 계약서에 서명 했다가는 엄청난 악몽을 경험할 수도 있다. 전기, 하수, 냉난방, 천장, 스프링클러등 가게 실내공사에 필요한 기본적인 설비가 없는 경우, 이에 해당하는 공사비를 건물주로 부터 받아내야 하는데, 이 액수의 산정에 대해서는 일반적인 액수를 평방 피트당 적용하는 경우가 대부분이다. 예를 들면, 1000 SF 의 식당에 필요한 TI 가 $20이라 하면, 총 $20,000 을 건물주가 테넌트에게 지불하는 것이다. 실제 신축 건물이 제 기능을 하기 위해서는 shell Condition(기본 골조와 외벽만 있는 상태) 에 전기, 하수, 냉난방 등의 설비가 더해지는데 이는 결국 건물의 가치를 높이고 건물로서의 제 기능을 하도록 하는 작업이므로 전적으로 건물주의 비용으로 이루어 져야 하는것이 맞다. 하지만 테넌트의 업종과 필요 설비가 정해지지 않은 상태에서 건물주가 미리 완성된 설비를 갖추는 것은 이중 비용의 발생을 초래하기 때문에 테넌트가 공사하고 건물주가 보상하는 형태로 건물을 변경하거나 완성해 나가는 것이다.
이 같은 3가지 주요 요건 이외에 다음으로 챙겨 보아야 하는 또 다른 3가지 요소
리스 시작일
Commencement Date를 기입할때는 Lease Effective Date와 Rent Commencement Date를 혼돈해서 사용하면 안된다. 가능하면 리스가 유효한 시점과 렌트비를 지불하기 시작하는 시점을 별도로 명기하는 것이 혼선을 막는 방법이다.
갱신 조건
Renewal Option은 기본 기간(Primary Term) 이 지났을때 테넌트의 의도에 따라 연기할 수 있는 권한을 말하는데, 이 조항은 반드시 넣기를 권하며 option 기간에 지불할 렌트비를 미리 정하는 것이 유리할지, 그 당시 시장 가격으로 (Market Rate) 를 적용하는 것이 좋은지도 결정해야 한다.
독점 조항
Exclusiveness는 업종이 쇼핑센터안에 겹치는 것을 피하기 위한 방어 수단이며, 식당의 경우 가능하면 메뉴의 종류까지도 명기하여 경쟁을 피하도록 해야 한다.