LOI 는 밀당게임 ?
Letter of Intent 의 이해
Part 1 LOI 는 밀당게임 ?
LOI vs Offer
LOI 와 오퍼(offer)는 상업용 부동산 거래에서는 같은 의미로 사용한다.
주택매입을 원할 경우는 ‘오퍼를 쓴다’는 표현을 사용하는데, 대개 실제 주택매매 계약서를 처음 작성하는 과정을 ‘오퍼’라고 한다.
오퍼에 대한 2차 오퍼를 카운터 오퍼(Counter Offer) 라고 하는데, 주택 거래에서는 처음 작성된 계약서의 수정을 통해 카운터 오퍼를 진행하게 된다.
커머셜 거래에서의 LOI
그런데 커머셜 거래와 사업체 매매 거래를 할 경우는 오퍼에 대한 전혀 다른 이해가 요구된다.
이는 LOI (Letter of Intent) 라는 “구매 의향서”를 셀러에게 제시하는 오퍼 형식이 일반적인데 정식 매매계약서를 구성하는 기본 초안 작업이라 보면 된다.
그래서 대개 작성중에 오류나 하자가 있는 내용이 포함된다해도 법적 구속력이 없는 non-binding 임을 전재 조건으로 양측의 의견을 조율하는 사전 문서인 것이다.
LOI 를 Binding offer 로 진행할 경우는 대개 non-refundable contract consideration fee 라는 명목으로 셀러에게 일정액을 주고 시작하는 경우도 있으며, foreclosure 나 lender 로 부터의 노트를 구매할 경우 LOI 과정이 필요하다면 극히 전문적인 브로커의 도움을 받아야 한다. 특히 주택 거래와는 달리 커머셜의 종류와 형태는 너무 다양하기 때문에 딱히 정해진 LOI 가 없으므로, 거래 종류에 최적화된 LOI 의 작성을 위해서는 경험있는 커머셜 브로커의 도움이 절대적이라 할 수 있다.
셀러로 부터 매매 물건을 가장 좋은 조건으로 구매하기 위해서는 해당 부동산의 특성과 체크리스트를 확실히 인지하고 있는 브로커를 통해 거래해야만 밀당게임(?)에서 이길수 있기 때문이다.
변호사가 LOI 를 작성할 경우, 해당 물건에 대한 이해가 충분한 변호사인지 반드시 확인을 요한다. 지나친 고객 보호는 거래 여부를 망가트릴 위험이 있다. 법적 위험도와 구매 부동산의 현실적인 위험도를 균형있게 바라볼 수 있는 변호사라면 거래에 도움이 될수 있지만 대부분 솔직해야 하는 변호사들은 밀당게임에 둔할수 밖에 없으며 게다가 비용까지 지불해야 하므로 그리 바람직 하지는 않다.
LOI 는 강한 바이어의 표현이다.
몇몇 투자에 경험있으신 고객들은 가끔 필자가 작성하는 LOI 가 계약서도 아닌데 너무 복잡한것 아니냐며, 대충 쓰고 계약서때 구체적으로 쓰자시는 분들도 계시곤 한다.
하지만 필자는 복잡한 LOI 가 아니라 포괄적인 (Comprehensive) LOI 를 작성하려는 취지라 말씀드리곤 한다.
셀러가 맞이하는 바이어의 첫 의사 표현은 해당 물건에 대한 이해도를 정확히 표현 할수록‘강한 바이어’ 의 이미지를 줄 수 있다고 보기 때문이다.
또한, LOI 상에 누락된 조건을 뒤늦게 발견하고 실제 계약에 들어서서 요구할 경우 정작 중요한 부분을 양보해야 하는 경우도 있는데, 이 역시 간단한 LOI 의 함정이라 할 수 있다.
커머셜 LOI는 크게 두 카테고리로 나누어 분류한다.
먼저, 임대(Lease)를 위한 LOI 와 비즈니스나 부동산을 매입(Purchase) 하기 위한 LOI 로 나눌수 있다.
이들의 근본적인 차이는 LOI 를 통해 계약서가 작성되어 양방이 서명을 한 후에 발생한다.
임대를 위한 LOI(Letter of Intent to Lease) 는 Lease 계약서가 작성되어 서명하면 계약이 바로 유효하므로 LOI 협상에 심혈을 기울여 ‘밀당’을 해야 한다.
반면, 매입을 위한 LOI(Letter of Intent to Purchase)는 계약서 서명후에 일정기간 동안의 조사기한(즉, Option Period 또는 Feasibility Period 또는 Due Diligence Period) 과 여러 종류의 조건부 항목 (Financing Contingency , Franchise Contingency 등등) 들이 충족되어야 실제 매매가 완성되는 것이다.
다음호에서는 기본 4가지 형태의 LOI 작성 요령과 작성시 포함되어야 하는 체크리스트에 관한 내용을 소개하도록 하겠다.
기본 4가지 LOI 는 (1)임대 LOI, (2)사업체 매매 LOI (3)건물매입 LOI, (4)토지매입 LOI 이며, 이외의 아파트(Multi-family)LOI, 호텔/모텔 매입 LOI, 주요소/카워시 LOI 등 specialty 분야는 개별적인 문의를 해 주시기를 당부한다.
Sean Kim
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