현명한 상업용 건물 투자

한인들이 많이 종사 하면서도 계속 관심있어하는 사업체에 관해 살펴보고 분석해 보는 컬럼을 마련했다. 각 분야 전문가나 비즈니스 전문 브로커 분들의 도움을 받아 해당 업종의 사업성과 그에 따른 타당성 분석등을 최대한 객관적이고 정확하게 도출해 내려 한다. 매달 다른 주제와 사업체의 소개를 통해 새로이 신규 사업을 준비하시는 많은 한인들에게 도움이 되었으면 한다.

현재 달라스는 대기업들의 진출과 함께 경제 발전으로 인한 인구 증가가 폭발적으로 일어나는 상황이다. 어느 곳을 가더라도 새 건물을 짓고 있고, 기존도로를 확장하고 보수하는 작업으로 정신없는 모습을 볼 수가 있다. 경제 상승과 함께 많은 사람들의 상업용 건물 구매 욕구가 늘어나고 있고 그에 따른 매물 부족 현상이 일어나고 있다. 상업용 건물의 투자는 임대료를 통한 높은 수익률과 향후 밝은 경기 전망을 통한 부동산 가치의 상승효과와 투자한 건물을 판매했을 때 기대할 수 있는 높은 차액을 볼 수 있어서 많은 사람들이 찾고 있는 실정이다.

먼저 상가를 구입할 때에는 여러 가지의 조건을 살펴야 하는데 특히 투자 경험이 없는 분들은 더욱더 신중을 기해야 한다. 상가 건물을 구입하는데 건물의 외형을 보고 좋고 나쁘다는 판단을 하기보다는 그 상가가 갖고 있는 발전 가능성과 투자 효과를 생각해 보는 것이 중요하다. 상가 건물이 어디에 위치해 있는지, 상가 업소가 많은 손님을 유치할 수 있는 업종인지를 확인하는 작업이 중요하다고 할 수 있다. 설령 상가 건물이 외관상으로 좋지 않게 보인다고 하더라도 상가의 간판을 바꾼다거나, 페인트칠을 다시하거나 주차장 관리 등 다른 여러 가지 관리 방법으로 건물을 살릴 수 있는 아이디어가 있다면 투자할만한 가치가 있다.

투자 대상으로서의 상업용 건물에는 상가, 사무실 빌딩, 공장 건물 등 상업적 용도의 건물들이 있다. 상가 건물로는 몇 개의 가게들이 입주해 있는 중소규모 건물과 크게는 많은 입주자들이 있는 쇼핑플라자가 여기에 포함될 것이다. 상가 건물은 경기변동에 따른 상대적인 위험이 있어 구입과 판매의 가격차이가 있을 수 있기 때문에 투자에 신중해야 한다. 경기가 나쁜 경우 임대 수요가 줄어들고 새 세입자를 구하기 어렵고 그에 따른 렌트비도 떨어지게 되어 투자자가 어렵게 되는 상황이 발생한다. 그러나 현재 달라스의 상황처럼 경기가 좋고 임대 수요가 많은 경우 렌트비 상승과 많은 임대 수요 따라 건물가격이 상승하게 된다.

상업용 건물에 투자할 때는 가장 먼저 그 건물에 높은 브랜드 파워를 갖고 있는 좋은 세입자가 있는 지를 파악해야 한다. 또한 현재 임대하고 있는 세입자들의 리스 계약을 파악해서 기한이 얼마나 남았는지를 파악해야 한다. 당연히 많은 사람들에게 잘 알려진 브랜드의 가게와 장기 리스 계약을 갖고 있는 세입자가 많은 건물이 좋은 구매 조건이 될 수 있다. 이를 위해 구매 전에 현재의 건물주를 통해 임대기간과 조건, 재계약 시기와 임대료 등을 꼼꼼하게 파악해야 한다.

상업용 건물 투자로 인한 장점은 자신이 언어능력이나 문화의 차이가 있더라도 건물 관리를 잘해줄 수 있는 에이전트만 있다면 어려움 없이 투자 수익을 올릴 수 있다는 장점이 있다. 건물 구입 후 세입자 관리도 중요하지만 그에 따른 건물 관리도 중요하다. 상가 관리는 건물주가 직접 입주자들의 유치나 관리를 할 수 있는 방법이 있고, 일정의 보수를 주고 리스 전문 에이전트를 고용해 입주자의 관리 및 유치를 상의할 수 있는데 건물주가 직접 관리하기 보다는 오랜 경험과 노하우 그리고 좋은 관리 프로그램을 갖고 있는 에이전트를 이용하는 것이 장기적인 수익 증대를 위해 좋을 것이다. 또한 대부분의 비용 중에 재산세와 건물보험료, 건물 수리비 등을 세입자가 지출하기 때문에 주거용 건물보다 관리유지 비용이 적고 그에 따른 수익을 높일 수 있다. 주거용 부동산일 경우 임대료를 장기적으로 안낼 경우 퇴거 시키는 법적인 절차가 길고 까다롭지만, 상업용 건물 일 경우 법적인 절차가 비교적 쉽고 짧다는 장점이 있다.

현재 달라스는 북쪽에 McKinney, Prosper, Wylie 등 새로운 주거지역을 중심으로 상권이 형성되고 있기 때문에 현재 렌트 수입을 근거로 한 관리유지비용을 뺀 순수익률(CAP)이 낮더라도 향후 5-7년을 바라보고 전문가와 함께 정보를 교환하며 투자한다면 큰 수익을 얻을 수 있을 것이다. 앞서 말했듯이 달라스 상업용 건물의 경우 이곳 거주자뿐만 아니라 타주의 구매자 수요가 증가하여 상업용건물의 수요가 부족한 현상을 보이고 있다. 캐롤톤의 경우 2-3년 전에만 해도 거의 비어 있던 상업건물들이 이제는 세입자들이 높은 렌트비를 감수하며 비지니스를 하고 있고, 가게를 하고 싶어도 자리가 없어서 들어갈 수가 없는 상황이 되었다. 현명한 투자가는 유능한 부동산에이전트와 함께 제2의 캐롤톤을 찾기 위해 끊임없이 대화하며, 공부하고 정보를 입수해, 그 정보를 토대로 투자할 수 있는 사람이다. 앙드레 코스톨라니(Andre Kostolany)의 말대로 “생각하지 않는 투자는 성공할 수 없다”는 말을 명심하자.